[摘要] 政策指引转变,房地产行业将回归本位。过去地方政府的行为对房地产行业的发展具有推波助澜的作用。房地产虽然在短期中带动了经济的快速增长,但在整体上制约了国民经济结构的优化升级。
投资要点
政策指引转变,房地产行业将回归本位。过去地方政府的行为对房地产行业的发展具有推波助澜的作用。房地产虽然在短期中带动了经济的快速增长,但在整体上制约了国民经济结构的优化升级。随着不动产登记平台的建立,房地产税纳入立法程序,政府对房地产行业的政策指引已经发生转变,房地产行业的投机性将明显削弱,其行业本性将逐步显现。
房地产行业在整体上已进入“后半阶段”,但在区域及结构上仍存有发展空间。由于中国区域经济存在巨大差异,在国家稳步推进区域协同发展、新型城镇化等战略的背景下,与此有关的地区还存在较大的发展空间。同时,中国居民虽然首次购房的刚需弱化,但随着生活水平的提高,其对改善性住房、体验性住房的需求将会逐步提升,从而房地产行业的投资机会将更多由过去的“增量”营利向“存量”营利的方向转变。
房企竞争激烈,分化加剧,转型提速。伴随着房地产行业进入“后半阶段”,房企过去的盈利模式将难以为继,新的模式需要进一步培育。房企间的竞争将基于旧模式的争夺而更加激烈,将基于寻求新模式而发生分化。预期未来,上市房企将出现大整合现象,主要表现出以下三类情景:一类是具有“优势富集效应”的房企将向房地产行业上下游延伸,形成“房地产+X”的经营模式;一类是原先实行多元经营的房企,将调整业务结构,将房地产业务降为辅业,而提高其他业务比重,构成“X+房地产”的经营模式;除此之外,大多数中小型房企由于竞争实力弱将彻底退出房地产行业。
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