[摘要] 导 读：针对社会各界都普遍关心的房地产去库存问题，前不久召开的一次中央政治局会议进一步明确提出，去库存和补短版的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，使去库存和补短板进程不走错路、不走弯路或少走弯路。
导 读：针对社会各界都普遍关心的房地产去库存问题，前不久召开的一次中央政治局会议进一步明确提出，去库存和补短版的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，使去库存和补短板进程不走错路、不走弯路或少走弯路。显而易见，通过践行以人为核心的新型城镇化和农民工市民化改革发展路径，并借此推进去库存和补短板，具有非常深远的历史意义和十分重大的现实作用。
自党的十八届三中全会明确提出“坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化”号召以来，回归以人为核心的城镇化理念不仅在全社会形成共识，还成为检验各地正在积极推进的新型城镇化建设是否符合可持续发展要求的标尺。仅
需要强调的是，新型城镇化不再仅仅只是土地的城镇化，更不再是被土地财政和市场经济过度绑架的城镇化。就此，2013年，原建设部副部长、中国房地产业协会原会长宋春华与多位专家学者到福建省泰宁县实地考察当地的新型城镇化建设工作时，曾经共同向社会各界发出了“城镇化建设要拒绝长官意志及市场经济过度绑架”的倡议。
在科学处理新型城镇化建设和土地财政关系问题上，泰宁县的做法难能可贵。尽管泰宁县的经济发展情况一直都不是很好，但以时任县委书记张元明为代表的县委、县政府领导班子却始终坚持不盲目卖地、不过度获取土地财政。特别值得一提的是，该县领导班子还在充分尊重客观规律的基础上，因地制宜制订了立足长远的城镇化发展规划方案，且不因领导班子换届而随意更改，倡导“一张规划图纸干到底”。张元明在接受媒体采访时还曾就此表示：“铁打的规划，流水的官，这是我们县历届班子的统一思想。”
当年，参加泰宁县实地考察活动的清华大学建筑学院单德启教授曾指出：“过去很长时间以来，不少掌握决策权和话语权的领导需要打造‘旧貌换新颜’的政绩，一味追求经济效益的价值取向，占据了城市建设的主导地位”，可谓一语道破了一些地方政府之前在推进城镇化建设过程中存在的问题。因为过度强调政绩、过度追求土地财政、盲目进行城市开发建设，导致不少地方尤其是在三四线城市如今出现了许多新建居住、商业、办公用房大量库存的状况。要知道，这些大量的库存形成的社会资源浪费与钢铁和煤炭产能过剩形成的浪费带来的后果同样严重。这也正是中央一再强调要坚持“以人为核心的城镇化”的现实意义所在。
新型城镇化建设的确给房地产行业的发展带来了新的机遇，这一点毋庸置疑。然而，新形势下，房地产业发展的内涵怎样才能真正与新型城镇化相适应却更加、的值得我们做更为深入的思考。比如，对房地产开发商而言，开发的产品不仅要保证质量，还应积极响应国家号召、顺应时代发展潮流，多采用预制装配技术、绿色建筑技术等，以进一步提高生产效率，引领行业发展迈上新台阶。但与此同时，新技术的应用还需与各地房地产的产品实际需求相结合。
以当代置业的绿色建筑实践为例，根据北京（楼盘）时常出现雾霾天气的实际情况，该公司不惜花费巨额资金打造绿色三星小区，通过新风系统等技术研发使整个小区的居住业主能常年享受到恒温恒湿的室内环境，在北京这样的城市，这样的投入的确是符合实际需要的。但如果在常年空气气候理想的地方，就应该要讲究因地制宜，因为根本没必要花费这么多的社会资源，而更多应以自然通风透光为基本规划设计的出发点，让业主享受到大自然的清新和阳光的沐浴。
之所以要强调因地制宜，是因为城镇化建设中的房地产开发，重要的是要做到供给与需求相匹配，这是房地产供给侧改革必须要考虑的深层次问题。除此之外，房地产的开发产品能否与市场需求相匹配，不单是开发商要考虑其产品是否有“用户订单”才开发上马，相关地方政府的城镇化规划方案也要预测当地的城镇化建设对房地产产品（居住、商业、办公）大概有多少的需求。
作为房地产开发建设的一项政策性工作，实行房地产项目的“用户订单”动工建设制度需要做好顶层设计才能落地实施，其中需要改革的还有现行的房地产项目预售许可制度。随着社会金融众筹等模式的出现，房地产项目的“预售许可”制度其实已在逐步失去控制融资的意义，因为房地产开发商完全可以通过众筹来规避房屋要基本建成才能销售（向社会融资）的限制，虽然众筹的模式在房地产开发中还会受到人数等的政策限制，但有谁能准确知道（计算）实际参与众筹的人数呢？
目前，从中央到地方各级政府，房地产的去库存问题已经引起高度重视，并采取了诸如限制供地等措施，但笔者以为，实施有“用户订单”才能动工建设的制度更能直接和有效控制新的库存产生。因为即使从现在起，政府对房地产项目不供地，而对不少开发商而言，已经拿在手中的土地也完全可以满足其数年开发的需要。虽然开发商明知项目上马可能会带来库存滞销，但由于从事房地产开发的土地如两年内不动工就有可能被无偿收回，因此导致不少开发商宁愿产品库存也必须开工。
此外，由于房地产行业是容易吸储大量资金的行业，近年来一些投资投机者甚至是以洗钱需要等不可告人为目的者，往往希望通过投资开发房地产而获利，由此带来一系列社会问题。诸如广东江门（楼盘）五邑地区的某花园小区，20多年前由于操盘者能忽悠身边的亲戚朋友入伙，虽然仅靠施工阶段的利润就已超出其在该项目的小股份投资，但之后因为前期房子卖得不是很好，导致该小区至今还有几栋楼尽管地块桩基础早已完成但是却一直用来种菜，像这样的“烂尾”项目，相信在并不是个别现象。
因此，关于“用户订单”，还十分有必要强调 “用户”的概念。“用户”必须是房屋的真实居住（使用）者而不是各种投资投机者，更不是以洗钱为目的的订单者。要甄别“用户”的身份，作为房地产项目所在地的地方政府是完全有信息渠道和手段进行识别的，关键是地方政府对新型城镇化建设和房地产去库存的认识是否到位而已。
房地产去库存一定要将库存的房屋出售或出租在真正用户之手，这样才能达到去库存的实质目的。否则，正如全联房地产商会创会会长聂梅生所说：“库存从开发商手中转移到投资客手中，而这些房子又没人住（使用），这样的库存就是泡沫。”
另外，保障房工程在一些地方库存情况也比较严重，仅是广东江门市就有经审计确认的1435套保障房从2015年起就一直空置至今。因此，在新型城镇化建设过程中，一个地方的房屋开发建设必须要与实际需求相匹配，这样才能防止带来社会资源的浪费。
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