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缓释房地产市场风险需要标本兼治

和讯网   2016-09-23 13:26

[摘要] 不管你喜不喜欢,近期国内的房地产热又成为一个无法回避的问题,并且引发国内各界对房地产市场的焦虑感明显上升。

不管你喜不喜欢,近期国内的房地产热又成为一个无法回避的问题,并且引发国内各界对房地产市场的焦虑感明显上升。对购房者,他们在热点城市疯狂投资,甚至不惜离婚购房;对银行,在一片风险示警中仍向热点城市的房地产业大胆投放信贷,开发贷与个人按揭贷款齐升;对开发商,当然乐见房价上涨,一部分在高位套现,另一部分在热点城市高价拿地,不断推出“地王”;地方政府则处于矛盾之中,虽然房地产转热缓解了地方财政压力,但对政治风险和市场风险的担心也随之加剧,各种微调政策手忙脚乱先后出台。

在沉默中观望的是中央决策层,以及执掌货币政策的央行、负责银行业监管的银监会,以及作为宏观经济管理部门的发改委和行业管理部门住建部。在经济下行压力之下旺烧起来的房地产虚火,已然让中央及各部门加大了沉默中的关注力度——这是对中国经济的有益支撑,还是在酝酿又一轮资产泡沫?让决策部门焦虑的问题可能是:这一轮房地产泡沫会不会成为更大一轮风险的诱发因素?有理由相信,如何缓释房地产市场的系统风险,避免过度的泡沫破灭引发系统风险,这是决策部门希望看到的结果。

要想缓释国内房地产泡沫的风险,必须分析这一轮泡沫高涨的原因。对这一轮房地产热的成因,国内各界看法比较一致。首先,楼市泡沫源于货币泡沫,也就是说先有货币泡沫,然后才有楼市泡沫。自2008年全球金融危机以来,中国保持了持续的宽松货币政策,宽松的流动性整体上推升了国内的资产价格,而楼市是其中重要的载体。有分析称,2002-2011年是中国楼市的上半场,楼市扮演了大量吸引人民币的“吸收剂”角色。还有研究者注意到,本轮楼市反弹的一个显著特征是,房价先反弹,再带动房地产成交量回暖,后带动房地产投资增加。一个解释是,这是货币泡沫催生的结果。近年M1与M2剪刀差扩大的背后,反应了经济“冷”房地产“热”的现状。而M1与房地产相关性明显加大,显示中国经济对房地产的依赖增强。难怪有人说,在2011年后,中国楼市在很大程度上已蜕变成为中国经济的“吸血鬼”。

其次,楼市泡沫与国内资产荒有关。随着中国人的财富积累,国内的资产投资需求显著上升,中国人在全世界的“买买买”,其中一部分就是投资需求。随着近年中国实体经济低迷,宽松政策下的资金并未流入实体经济,转而追逐资产交易。当过多的流动性追逐过少的安全资产时,其结果必然是资产价格迅速升高。机构投资者与个人投资一样,很多机构把资产配置在中国人特别热衷的地产上,自然会推高房价,吹大楼市泡沫。

值得注意的是,与过去楼市上涨有很大不同的是,这一轮房价上涨只集中在少数城市,除了北上广深等传统一线城市外,主要集中在杭州、厦门、南京、苏州、宁波、武汉等少数二三线城市。这从一个侧面说明,此轮楼市上涨并非来自基本面的支撑,而是过多的资金追逐被认为会保值的资产的结果。当这么多的钱集中投放在这么狭窄的几个城市,房价不上涨才怪。

缓释楼市泡沫风险是各方面都希望看到的结果,但如何才能做到缓释泡沫风险?则是一个大难题。既要考虑到不刺破太多的泡沫引发风险,又需要平衡围绕房地产的多种利益。

首先,在宏观政策上要考虑到房地产转暖与经济增长的关系。8月份数据显示国内经济有所回暖,工业、消费、投资等数据都超出预期。一种看法认为,带动经济回暖的一个原因就是楼市转热,房地产投资回升抵销了工业投资的下滑。有官方人士称,希望房地产市场发展能对经济增长发挥稳定的作用。因此,调整楼市不能“伤及”稳增长。

其次,调控房地产不能触发系统性的风险,带来系统性的市场心理恐慌。各界基本认可的是,此轮一线、二线城市的楼市暴涨,加剧了国内房地产市场的短期风险,如果不加以调整,未来会在冲击下发生一些大的调整。如果产生系统反应,很可能会触发资本流出加剧,导致市场人民币贬值预期加深。有分析人士称,中国在楼市和汇市之间只能保一个。在我们看来,楼市与汇市实际上也是紧密相关的。如果能缓释风险,就可能兼顾楼市与汇市。

在分析了多个原则之后,我们仍然不能得到一剂特别清晰的特效药方。原因在于,当前楼市泡沫的形成是复杂的系统问题的结果,解决起来也不会有一招鲜的灵丹妙药。在我们看来,缓释楼市风险的策略一定也是多个方面同时发力,多个措施同时实施,来实现相对均衡的缓释风险效果。

在短期内,各个城市需要对楼市进行某种限制,好是延续此前的限制政策,保持限购政策的一致性,不在市场中引起新的政策恐慌。在税收政策上,要释放比较清晰的开征房地产税的信号,虽然不会立刻实施,但如果该政策在三、五年后可能落地,这对于当前的房地产市场还是会有比较显著的影响。在城镇化方面,要大力发展城市群,尤其是发展中小城市,形成交通便利、有差别分工的多样化城市群,减缓资金过于集中于少数大城市。在信贷方面,对于商业银行向房地产投放信贷进行某种程度的限制性引导,从风险管控层面加以限制。在投资领域,要扩大其他投资渠道,丰富可投资的资产载体,避免过多的资金集中于楼市。

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