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楼市调控升级房价到底降不降 资金宽松是楼市红火推手

中财网     2016-12-05 09:08

[摘要] 十天前,地产界“老司机”孙宏斌还在告诫他的开发商朋友,不要低估这次楼市调控的严峻性,“再怎么重视都不为过”。

十天前,地产界“老司机”孙宏斌还在告诫他的开发商朋友,不要低估这次楼市调控的严峻性,“再怎么重视都不为过”。

一语成谶。11月28日晚间,天津突然祭出被称作“史上严”调控重拳。没有严,只有更严。上海也在当晚大幅提高房贷门槛,秒杀与其同段位的京、沪、深等一线城市。

这已是今年以来的第三轮楼市调控。前两轮暂时扼杀住部分热点城市房价的疯涨,但资金还在大量涌入房地产市场,10月房贷占当月新增贷款比例高达75%,环比还在增加。这被市场解读为,国庆前后的第二轮楼市调控并未重创房地产市场。

楼市的泡沫还在积聚。10月底的政治局会议时隔三个月再次提到“抑制资产泡沫”,楼市调控也在不断升级,第三轮调控手段放在了货币信贷的收紧上。钱虽然紧了,但地产商却还在冒险拿地。

问题又来了,这一切能否奏效?

调控,一波接一波

风雨欲来,已有征兆。

11月中上旬,杭州、武汉、深圳、成都等部分热点城市进一步升级楼市调控政策。10日杭州提高购房首付比例,15日武汉加强限购限贷,深圳提高公积金贷款首付比例,17日成都重启限购。

“这次宏观调控的力度超过每一次,是自上而下、目标管理的。”11月23日,融创中国董事长孙宏斌在“中国不动产金融年会·2016”上说,“我觉得很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性,再怎么重视这次的宏观调控都不为过。”

11月28日,天津发布房贷新规,对非当地户籍居民家庭,在市内六区和武清区范围内购买首套住房的,贷款低首付款比例为40%;户籍居民购房,则低首付比例为30%。这是天津“史上严”楼市政策。

比天津更严的,是上海。同一天出台的上海楼市新政,规定自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在上海已拥有1套住房的,或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

这已经是政府今年祭出的第三轮楼市调控政策。第一次调控从3月开始,以上海、深圳为首,清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开,北京也随后跟进。从9月末至10月初,全国20多个城市密集出台调控措施,可算作第二轮调控。

分析师认为,“十一”假期前后的第二轮楼市调控措施主要集中在限购、限贷、提升公积金门槛、严控土地交易、调节土地供给、加强市场管理等诸多方面。

“与前两轮的调控风暴主要影响投资需求不同,第三轮的调控加码是全面约束改善需求,并在银行端发力,预计影响较大。”张大伟以上海为例,上海也在第一轮调控中出台了楼市新政,但内容主要偏向于行政手段和市场管理。

而此番新政加入货币政策,提高了购房贷款首付比例,这使得上海楼市调控的力度再上一个台阶,达到了与北京、深圳同段位的水平。

楼市调控还在不断升级。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计,未来一些未达到调控预期的城市加码调控将成大概率事件。而坊间亦有消息称,北京部分商业银行将执行“认房又认贷”的政策。有媒体报道,在此之前,北京部分银行已悄然提高了首付比例。

据研究中心统计,11月以来,已有超过10个城市在上月的基础上出台了楼市调控新政。从9月30日的第二轮调控开始,短短两个月时间,已经有24个城市出台了50多项楼市调控措施。

流动性,越拧越紧

调控不断加码,成效开始显现。

受第二轮楼市调控影响,15个一线和热点二线城市10月下半月的新建商品住宅价格变动情况已经发生积极变化,根据国家统计局发布的数据,与10月上半月比,10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外,北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;广州新建商品住宅价格环比持平;其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落,回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。

民生证券分析师指出,一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来,房价过快上涨势头得到遏制,房价走势明显趋稳。该分析师预计,随着热点城市限购限贷政策进一步升级,新房销售将持续低迷。

进入11月,多数热点城市周成交量在限购限贷政策出台后,出现了比较明显的下滑。数据显示,11月第4周,各地新房成交量下滑,且绝对值为“十一”调控潮以来的单周低位。

流动性也在收紧。一位保险资产公司人士告诉媒体记者,“今年上半年是钱宽松的一个阶段。虽然从8月底开始,每个月月底都会钱紧,但还只是月底几天,而从11月下半月开始,明显可以感受到市场上一直钱很紧。”

事实上,第二轮调控政策集中在国庆长假前后,从部分城市开始清查拿地资金情况来看,资金层面的收紧已现端倪。

从今年央行的各种统计数据可以看到,资金的宽松是今年楼市红火的重要推手。目前居民部门房贷占新增信贷规模的主要部分。房地产开发商虽有公司债等直接融资渠道,但银行资金甚至理财资金违规进入房产、地产市场的现象并不鲜见。

“结合银监会11月4日要求对金融机构房地产相关业务进行检查,不难看出资金层面的收紧速度明显超出外界预期。”张大伟说。

数据显示,今年10月,房地产企业的债券融资规模为684.88亿元,环比下跌四成。而截至11月28日,11月房企的债券融资规模仅为195.4亿元。随着销售的下滑,房地产企业的资金宽松局面将可能迅速恶化。

11月29日,我国1年期利率互换(IRS)涨近8个基点报3.0875%,创2015年4月9日以来新高。银行间同业拆放利率也出现全面上行。

上述保险资产公司人士说,“尤其是11月29日和30日两天,钱尤其紧张,显然央行在用力拧紧水龙头。”

博弈,剑指地根

尽管钱紧了,但地产商拿地的欲望仍是难以按耐。

以上海为例,“十一”调控政策出台以来,截至11月27日,上海新房销量环比10月下降15%,但在土地市场方面,上海10月住宅用地成交31万方、总价9.9亿元,而截至11月27日,11月住宅用地成交33万方、总价12.2亿元,土地市场依旧火热。

这并非个案,目前重点城市的楼市和土地市场呈现出“冰火两重天”的景象。房企争相在一二线重点城市大举增加土地储备。

近期,广州、福州、武汉、长沙等地土地市场拍卖吸引了多家房企,“限地价、竞配建”的出让方式并未抑制房企在上述热点城市的抢地热情。福州11月21日共计成交9宗含住用地,出让金超过117亿元。其中,8宗地块均触及50%的溢价率上限,转为竞争配建面积。

事实上,各地政府在调控楼市时,也都在土地政策上下了功夫。深圳拍地推行“双限双竞”。按照新规定出让项目建成后,商品住房必须严格按限定的销售均价和高销售单价进行销售。北京则“限房价、竞地价”以抑制地王。

11月25日,北京市住建委还发布《北京市住房和城乡建设委员会关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见的通知。此次通知规定,房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,持有年限与土地出让年限一致。

“北京的土地政策对地产商的打击很大,基本上避免了新地王的产生,但直接导致这些新项目的未来堪忧。”地产资深专家段舒怀说。

多地根据土地市场做出了多种调整和限制,仍然难以动摇房企积极储备土地的决心。中融信托相关人士认为,现在一些大型房企为了保持在热点城市的开发规模以及生存发展,仍会竭尽所能去拿地。因为拿了地虽然有风险,但不拿地就会死。

在段舒怀看来,地产商不能无米下锅,再难接受的条件也要去拿地,现在挣不了钱未来或许会有转机,如果没有开工项目,对房地产企业来说就真没未来了。

“所以,只要政府供地,必然还会有热抢的局面。但新的土地政策出台,现在就是拼实力的时候,原来的融资渠道相继遇到瓶颈,而且动辄70年的持有租赁年限,即使破产重组也不能改变土地性质的要求,没有充足的资金不可能撑下去。”段舒怀称。

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