[摘要] 近日，在楼市成交量一路走高的背景下，排队过户、黄牛售号、坐地起价、捂房惜售等现象再次出现，受预期影响较大的二手房市场尤为明显。
预警
谨防楼市全面反弹
一方面，二手房供给不断减少，另一方面，购房需求却与日俱增。21世纪不动产区域分析师黄河滔称，二手房和一手房市场是联动的，一手房价格上涨过快就会把需求挤压到二手房市场，二手房价格上涨过快同样会分流部分需求到一手房市场，最后整个楼市量价齐升。
据了解，2012年部分一线城市二手房交易量远远超过新建住房。例如上海去年新房成交量不足8万套，而二手房则成交20万套；北京2012年全年成交新房9 .4万套，二手住房13.6万套。张大伟表示，前些年成交的一手房现已纷纷流入二手房市场，住宅市场的成交重心也正逐步向二手住宅转移。以上海为例，2012年全市新房、二手房成交面积比值为0.62，相比2011年的0.69进一步减小。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也表示，二手房市场对稳定楼市有着重要作用，当一手房市场供应不足时，二手房市场可以缓解需求压力；一旦二手房市场供应不足出现“恐慌性”购房时，对楼市影响更大。因此还应从增加供给的角度出发，逼出存量空置二手房住宅。
“供需关系决定二手房价格波动。”顾云昌认为，应加强预期管理，加大普通住宅供应以平抑房价。
除此之外，专家认为，应以促进房地产可持续发展为重点，进一步完善宏观调控政策，使其既能充分发挥在限制投资投机性需求方面的积极作用，又不影响首次置业和改善性需求的及时释放。适当调整房地产交易环节和持有环节的税费，鼓励梯队消费。
例如对房地产交易环节税费简并，降低交易成本，或将营业税满5年免征改为2年或3年免征，释放部分房源。
“应对存量房进行征税，逼出空置房。”张大伟表示，对持有环节房产进行征税，增加房产持有成本，让空置房进入流通环节。国家信息中心预测部主任祝宝良解释说，如果保持现行的调控政策，明年房地产刚性需求会不断释放，推动房价温和上升，但大涨概率不大。如果推行了房产税，会导致二手房供应量的增加，可能会使得房价有所回落。
另外，应加大对房地产市场调控力度。“如果房产增值空间缩小，没有人会选择一直持有。”张大伟说。上海某房地产研究院副院长认为，应加快推进住房信息系统联网，将个人名下房产与身份信息挂钩，为房地产调控和住房保障工作提供重要数据“信息联网能有效消除异地炒房，逼出大量存房，起到平抑房价的作用。”
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